不動産を活用した相続対策の効果

 相続税対策として生前贈与とともにポピュラーな方法が、不動産を活用した相続対策です。


 大きく2つに大別すると、遊休不動産を活用して土地の評価額を下げる方法と、手許にある潤沢な資金を不動産に投資することで現金としての評価額を不動産としての評価額にシフトする方法が考えられます。

遊休土地を活用した相続対策

 遊休土地を活用する相続対策のポイントは、土地の評価の引き下げにあります。相続税の計算の基礎となる遺産の金額を計算する上で、土地の評価は、更地の状態よりも他人に貸している状態のほうが安くなります
 この計算のシステムを利用して、遊休土地の上に賃貸不動産を建築しようというのが今回の相続対策です。

 

 具体例をもとに検証してみましょう。

 (例)更地評価3億円の土地の上に、借入金をして1億円のマンションを建築した場合(借地権

    割合70%、借家権割合30%)

    ※借地権割合と借家権割合は、土地の所在場所によって定められています。

    

    @土地の評価

     計算方法 更地評価×(1−借地権割合×借家権割合)

          3億円×(1−0.7×0.3)=2億3,700万円

    A建物の評価

     計算方法 建物評価×(1−借家権割合)

          1億円×(1−0.3)=7,000万円

          ※建物評価は建築金額と同じと仮定

    B債務の評価

      借入金 1億円

    C遺産総額の計算(相続税の計算方法参照)

      @+A−B=2億700万円

 

 以上のように、ただ評価額3億円の土地を保有しているよりも約1億円も遺産の金額が下がりました。

 

 ただ、気を付けなければならないのは、相続対策と同時に1億円の借金を背負ったという事実です。ただ単に相続対策のみを目的にマンションを建築すれば良いというものでもありません。

 

この不動産しか財産がない場合、納税資金をどうするか?

1億円の借入金を返済できるだけの賃貸収入を確保できるか?(空室や価値下落リスク)

 

 このような不安要素を慎重に吟味しながら、この遊休土地の相続対策を実行すべきかどうかを検討しましょう。

 

 最後に直接相続対策とは関係ありませんが、土地を保有しているだけでかかる固定資産税について、賃貸マンションを建築した場合のメリットについて触れておこうと思います。

 

ただ支払うだけだった土地の固定資産税が賃貸収入の必要経費になり、所得税の軽減に役立つようになります。

 

更地で保有しているよりも住宅の敷地になったほうが、固定資産税そのものの金額が安くなることです。ただし、建物について新たに固定資産税が課されるようになることをお忘れなく。

不動産投資を活用した相続対策

 上記の例の場合には借入金により賃貸マンションを建築しましたが、今回のケースは手許にある潤沢な資金をもとに不動産を購入するパターンです。

 そもそも潤沢に資金があるのであれば納税資金にも困りませんし、相続対策など必要ないんじゃないかという意見もあるでしょうが、相続税は少しでも減らしたいというのが人情でしょう。


 これは現金の相続税評価と、土地・建物の相続税評価の違いに着目した相続対策です。

 

 話の前提として覚えていただきたいのは、遺産の金額に算入する土地や建物の金額は、相続税評価額を使うということです。
 少し専門的になりますが、相続税評価のもととなる路線価や固定資産税評価額は、大抵の場合、市場価格の7割から8割の金額になります

 

 これとは対照的に、現金3億円の相続税評価額はやはり3億円です。この評価のズレと前項の賃貸マンションの評価減を利用するのが、不動産投資を活用した相続対策です。

 

それでは具体例をみてみましょう。

 (例)現金3億円を使って賃貸マンション(土地2億円、建物1億円)を購入した場合(相続税評価額は

    市場価格の8割と仮定

 

    @土地の評価(借地権割合70%、借家権割合30%)

     取得価額2億円×80%(相続税評価へ)×(1−0.7×0.3)
     =1億2,640万円

    A建物の評価

     取得価額1億円×80%(相続税評価へ)×(1−0.3)

     =5,600万円

    B遺産総額の計算

     @+A=1億8,240万円

 

 何もしなければ遺産の金額は現金3億円だったものが、約1億2,000万円も減らすことができました。

 

 このケースでは借入金がないので、空室による収入減のリスクを深刻にとらえる必要はありませんが、納税資金が足りなくなるような投資をしないように注意しましょう。

売却による相続対策

 最初の項では遊休土地を活用するパターンを紹介しましたが、遺産の総額のうちに流動資金が少ないようなケースでは、遊休土地を売却して納税資金を準備するといった相続(納税)対策も検討の余地があります。

 

 土地を売却した場合には税金がかかりますが、その計算方法は以下のようになっています。(その土地を5年超保有していることが前提)

 

 税額=売却金額−(その土地の取得費+譲渡に要した費用)×20%

               ※所得税15%、住民税5%

 

 このように、策を弄さなくても20%の税金を支払えば、現金を用意しておくことが可能です。この現金に対しても相続税は課税されますが、納税に苦労するといった事態を避けることができるでしょう。

 

 もっと踏み込んでいえば、売却を選択する際により有利な方法は、実際に相続が起こってから土地を売却することです。相続税の申告期限から3年以内に、相続した土地を売却すれば、相続した土地にかかった相続税が上記の算式の「その土地の取得費」に加算することができるからです。すると税率をかける前の金額が減りますので、税金が安くなることは言うまでもありません。

 

 以上のように、思い切って売却することも相続税対策の1つです。売却を検討するのであれば、相続発生後に行うのが有利な方法です。ただし、3年以内に売却できないかもしれないというリスクもお忘れなく。